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Welchen Schutz genießen Wohnungskäufer gegenüber Bauträgern ?

Seit 1971 ist in Belgien das so genannte Bauträgergesetz (Gesetz „Breyne“) in Kraft, welches den Schutz von Wohnungskäufern gegenüber Bauträgern sicherstellt.
Dies geschieht dadurch, dass für den Abschluss von Kaufverträgen bezüglich Wohnungen für den Privatgebrauch, die erst errichtet werden, zwingend verschiedene Mindestmerkmale vorgeschrieben werden.

 

Vertragsgegenstand: Der Vertragsgegenstand, im Einzelfall die betreffende Wohnung, ist ganz genau zu beschreiben. Es sind Pläne und Baubeschreibungen beizufügen, die Vertragsbestandteil werden. Mehrkosten entstehen nur, wenn Zusatzleistungen schriftlich bestellt wurden.


Zahlungsplan: Kern eines Bauträgervertrages sind die Sicherungsmodelle für den Käufer. Eines davon ist  der so genannte Zahlungsplan. Damit soll sichergestellt werden, dass der Käufer nur jeweils so viel zu zahlen hat, als tatsächlicher Gegenwert vom Verkäufer bereits geschafft worden ist.


Konkursschutz: Der Zahlungsplan muss so gestaltet sein, dass die Käufer im Falle eines Konkurses des Bauträgers, eines Baustopps oder im Falle des Weiterbaus durch ein anderes Unternehmen möglichst geringe Nachteile erleiden. Dies geschieht durch eine zusätzliche Bankgarantie, die vor Baubeginn durch den Bauträger in Höhe der Gesamtkosten des Bauprojektes zu leisten ist.


10-jährige Baugarantie: Der Bauträger haftet für eventuelle Baumängel, die die Standhaftigkeit des Gebäudes aufgrund mangelhafter Leistung beeinträchtigen, und dies für die Dauer von 10 Jahren ab Übergabe.


Übergabe-Termin: Im Vertrag muss ein spätester möglicher Übergabe-Termin festgelegt werden. Wird dieser Übergabe-Termin nicht eingehalten, ist eine vorher vereinbarte Konventionalstrafe zu Lasten des Bauträgers fällig.

Vorläufige Abnahme: Bei Schlüsselübergabe an den Käufer wird im gegenseitigen Einvernehmen eine Bestandsaufnahme erstellt, wobei alle noch zu leistenden Fertigstellungsarbeiten oder zu behebenden  Mängel festgehalten werden.

 

Haftrücklass: Es hat sich herausgestellt, dass bei sehr vielen Bauprojekten nach Übergabe noch Fertigstellungsarbeiten offen bleiben oder sich Mängel erst nach Einzug herausstellen. Der Bauträger haftet hier auch für versteckte Mängel. Der Schutz bei Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen wird durch einen Haftrücklass von mindestens 2 % des Kaufpreises gesichert. Diesen Betrag können die Käufer über einen Zeitraum von einem Jahr ab vorläufiger Abnahme einbehalten. Alternativ dazu kann der Bauträger eine Bankgarantie oder eine andere geeignete Sicherstellung beibringen. Im Streitfall können die Käufer die Kosten von Mängelbeseitigungen, die der Bauträger eigentlich durchzuführen hätte, aus dem Rückbehalt finanzieren.


Definitive Abnahme: Frühestens ein Jahr nach der vorläufigen Abnahme wird erneut im gegenseitigen Einvernehmen eine Bestandsaufnahme erstellt, wobei überprüft wird, ob alle zu leistenden Fertigstellungsarbeiten oder zu behebenden  Mängel ausgeführt wurden. Wurde alles zur Zufriedenheit und in Übereinstimmung mit den vertraglich übereingekommenen Ausführungsmodalitäten fertiggestellt, wird der Haftrücklass frei gegeben.

 

Wie ermittle ich die Wertbeständigkeit einer guten Immobilie

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es mehrere Möglichkeiten:

 

Vergleichswert

Über Internetportale oder den Immobilienteil der Tageszeitungen bekommt ein potenzieller Käufer oder Verkäufer schnell einen groben Überblick, was vergleichbare Objekte in seiner Umgebung kosten. Je besser die Lage, umso höher ist auch der Vergleichswert. Die Experten gehen davon aus, dass man eine gute Wohnlage an einer aufgelockerten Bebauung, viel Grün, einer guten Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, medizinische Einrichtungen, Nähe zum Stadtzentrum, Museen und Theatern usw. erkennt. Dies alles sind Komponenten, die eine Lage teuer oder billig machen.


Ertragswert

Sollte der potenzielle Käufer das Haus vermieten wollen, schaut er sich künftig erzielbare Mieteinnahmen an. Die Mieteinnahmen muss er dann ins Verhältnis zum Kaufpreis setzen. So kann er Rückschlüsse auf den Ertragswert der Immobilie ziehen.

 

Welche Kaufnebenkosten fallen bei einem Erwerb einer Wohnung an?

 

- 12,50 % Einregistrierungskosten auf den Grundstücksanteil

- 21 % Mehrwertsteuer auf den Gebäudeanteil

- Honorare des Notars, zzgl. Mehrwertsteuer,

- diverse Beurkundungskosten, wie z. B. Erstellung der Grundurkunde

- Anschlüsse und Gebühren der Energieversorger (Strom, Wasser, Gas, Telefon, Fernsehen, Internet)

 

 

 

 

 

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